Hamburger Mietrechtsblog

Die fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung gemäß §§ 543 Abs 1 Satz 2, Abs 3 BGB, 569 BGB ist im Gegensatz zur Kündigung wegen Zahlungsverzug sowohl für den Mieter wie auch den Vermieter möglich. Allerdings ist eine unmittelbare fristlose Kündigung in diesen Fällen eher die Ausnahme, meist gehen solchen Kündigungen eine erfolglose Abmahnung (siehe § 543 Abs 3 BGB)  voraus.

Doch was ist alles abmahnbar, und was ist die “Standard-Abmahnung” in diesen Fällen ?

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Im “normalen” Mietrecht ist das Ende eines Mietvertrages klar definiert: Der Mietvertrag wird durch die Parteien mittels Kündigung beendet. Sind mehrere Personen auf Mieterseite Vertragspartei, können diese nur durch Kündigung aller beteiligten Parteien den Mietvertrag beenden. Eine Entlassung einzelner Parteien aus dem Mietvertrag (unter Fortbestand des Mietvertrags mit den verbleibenden Mietern)  ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich.

Normalerweise.

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Im allgemeinen ist im Mietrecht der Schutz der Interessen des Mieters höher angesiedelt als der Schutz des Vermieters. Am deutlichsten wird dies bei der Kündigung des Mietverhältnisses. Der Mieter kann ohne Angabe eines  Grundes und immer (es sei denn es ist ein befristetes Mietverhältnis oder die Kündigung wurde für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen) die Wohnung mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen, der Vermieter hat nur die Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung gemäß §§ 543, 569 BGB sowie der ordentlichen Kündigung gemäß § 573 ff BGB, beides jedoch nur bei Vorliegen eines besonderen Interesses (=nur aus den gesetzlich vorgegebenen Gründen wie Zahlungsverzug, Eigenbedarfskündigung etc.pp. )  . Die dort genannten Kündigungsgründe sind ebenfalls eher restriktiv auszulegen. Allerdings gibt es eine Ausnahme von der Regel, die sogenannte Einliegerwohnungkündigung: § 573a BGB

Nach § 573a BGB hat der Vermieter, der gemeinsam mit dem Mieter in einem Haus mit nicht mehr als 2 Wohnungen wohnt, das Recht eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnis auszusprechen, ohne dass es einer besonderen Begründung bedarf. Der Vermieter kann also jederzeit das Mietverhältnis beenden, es muss weder ein Zahlungsverzug noch ein Eigenbedarf oder ein sonstiger gesetzlicher Grund vorliegen. Wenn dem Vermieter danach ist, kann er kündigen. Der Mieter einer solchen Wohnung ist aus juristischer Sicht quasi schutzlos.

Die einzige “Wohltat” die der Gesetzgeber dem Mieter zubilligt ist die verlängerte Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs 1 Satz 2 BGB. Danach verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate.

Sinn und Zweck der Norm ist klar:  Der Gesetzgeber will – vereinfacht gesagt -  “Mord und Totschlag” verhindern. Wenn sich Mieter und Vermieter nicht sonderlich mögen sondern   um jede Kleinigkeit streiten, ist es außerordentlich Konflikt erhöhend, wenn der Vermieter den Mieter faktisch nicht los wird. Über kurz oder lang werden dann nichtjuristische Argumente genutzt, um das Mietverhältnis zu beenden. Grundsätzlich hat die  Norm also seinen Zweck.

Nur ist der Mieter doch etwas perplex, wenn die Mängelanzeige oder die Ankündigung einer Mietminderung mit einer ordentlichen Kündigung des Vermieters  beantwortet wird, die nach den gesetzlichen Vorschriften sogar rechtens ist. So wird eine eigentlich sinnvolle Norm zum Drangsalierungsmittel des Vermieters.

Im Räumungsverfahren hat der Mieter dann nur noch die Möglichkeit die Rechtsmißbräuchlichkeit des Handelns des Vermieters anzuführen. Das ist nur selten erfolgreich, da es auch für Richter problematisch ist, grundsätzlich erlaubtes Handeln als Rechtsmissbräuchlich zu werten.

Daher gehört zu einer mietrechtlichen Beratung auch immer die Frage nach den Wohnumständen des Mieters und die Beratung über mögliche Konsequenzen.

Komischerweise wird die Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht, also bei Mietverhältnissen über Ladengeschäfte, Büros oder sonstige Gewerbeflächen, oft “vergessen”,  sowohl von Mieter- wie auch Vermieterseite. Erhält der Mieter keine Abrechnung, muss er also nichts nachzahlen, fragt der Mieter oft nicht nach. Muss der Vermieter etwas “zurückzahlen” ist auch dessen Motivation zur Abrechung eher gering. Aber die fehlende Abrechnung ändert nichts daran, dass eventuell ein entsprechender Anspruch gegeben ist.

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Durch die häufige Presseberichterstattung in Print und Fernsehen über Mietnomaden wird der Eindruck erweckt, dass an jeder Ecke ein Mietnomade lauert, der arme Hausbesitzer in den Ruin treiben will.

Diese Gefahr   will der Gesetzgeber nun durch neue Gesetze eindämmen. Das Bundesjustizministerium hat nun einen Referentenentwurf (hier die Gegenüberstellung der bisherigen und der neu geplanten BGB-Normen)veröffentlicht, der – unter anderem – auch die Gesetzesänderung enthält, die dem Vermieter die Mittel an die Hand geben sollen, Mietnomaden schnell und effizient aus der Wohnung zu entsetzen.

Aber sind die Mittel auch in der Praxis geeignet ?

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