Hamburger Mietrechtsblog

Die außerordentliche, fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges stellt den “Regelfall” in der mietrechtlichen Praxis dar.  Wann ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug vorhanden ist bestimmt § 543 Absatz 1Satz in Verbindung mit  2 Nr 3 a und 3b BGB:

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

…..3.der Mieter

a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

In diesen wenigen Sätzen sind eine Menge Begriffe und Regelungen erläuterungsbedürftig:

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Die fristlose Kündigung von Mietverträgen enthält für Vermieter wie Mieter viele Tücken. Unabhängig ob es eine Kündigung wegen Zahlungsrückstand von Mieten, eine Kündigung wegen anderer Zahluungsrückstände oder eine Kündigung wegen einer anderen Pflichtverletzung vorliegt, die rechtlichen Voraussetzung für jede dieser Kündigungsgründe sind umfangreich und nicht immer ohne weiteres dem Gesetz zu entnehmen.

In der nächsten Zeit werde ich mich daher hier mit folgenden Themen beschäftgen:

• Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstand § 543 Abs 2 Satz 1 Nr 1 BGB
• Die fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung § 543 Abs 3 BGB
• Das Verhältnis von fristloser und ordentlicher Kündigung

Die Größe einer vermieteten Wohnung ist Ursache von vielen mietrechtlichen Streitigkeiten. Der Bundesgerichtshof hat seit 2004 (siehe BGH Urteil vom 24.3.2004, AZ: VIII ZR 133/03 ) in nunmehr ständiger Rechtsprechung (zuletzt BGH Urteil vom 16.12.2009 AZ: VIII ZR 39/09) ausgeführt, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der vereinbarten Wohnfläche abweicht.  Beträgt die Abweichung weniger als 10% liegt kein Mangel der Mietwohnung vor, die Abweichung ist auch nicht bei der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen (siehe BGH Urteil vom 31.10.2007 AZ: VIII ZR 261/06)

Wer nun aber den Verdacht hat, dass die Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, muss seine Wohnung ausmessen. Schnell stellt sich die Frage, wie man den nun konkret die Wohnfläche der Wohnung berechnet ?

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Es gibt Fragestellungen, die im Rahmen der Täigkeit als Mietrechtler immer wieder auftauchen. Oft dabei: “der Nachmieter”. Tatsächlich spielt der Nachmieter seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 (generelle Kündigungsfrist bei Wohnraum: 3 Monate) und der darauffolgenden Änderung hinsichtlich der Kündigungsfristen bei Altverträgen nur noch bei  befristeten Mietverträgen eine Rolle.   Seltsamerweise hält sich trotzdem seit langer Zeit die Volksweisheit, dass der Mieter einen – gesetzlichen – Anspruch auf Beendigung des Mietverhältnis hat, sobald er einen (oder mehrere) Nachmieter vorschlägt.

Leider ist diese Weisheit falsch.

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Als Rechtsanwalt kennt man die zwei Gesichter der deutschen Bundespost: “Normale” Briefe kommen in 99% der Fälle an, Briefe mit einer fristwahrenden Erklärung wie Kündigungen des Mietvertrages, Nebenkostenabrechnungen für vergangene Jahre oder Mängelrügen werden jedoch zu mindestens 50% durch den hochgeheimen Schredder der deutschen Bundespost vernichtet.

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